وبلاگ

مزایا وچالش های ثبت الکترونیکی اسناد

مبحث اول : مزایا ی ثبت آ نی

گفتاراول :ویژگی های کارکردی ثبت آنی

ازویژگی های مهم وکارکردی ثبت الکترونیک اسنادبه مواردزیرمی توان اشاره نمود:[۱]

بند اول :یکپارچگی وتمرکزاطلاعات ورودی موردنیازسامان ودفاتراسنادرسمی ماننداطلاعات پایه انواع اسناد‚کلیشه هاو‚….‚وسهولت درنسخه گذاری سامانه به صورت مرکزی وعدم نیازبه مراجعه به دفترخانه ها

بند دوم :ارتباط برخط باپایگاه اطلاعات سردفتران به جهت استفاده ازاطلاعات به روزسردفتران ووضعیت وصلاحیت آنان (فعال /اصیل/کفیل/منفصل)

بند سوم : ارتباط برخط باپایگاه شناسه ملی اشخاص حقیقی جهت کنترل صحت اطلاعات شرکت ها ومؤسسات غیرتجاری ویاسایراشخاص حقوقی وپایا یامنحل بودن آنها

بندچهارم :  ارتباط برخط پایگاه اطلاعات بخشنامه های ثبتی مانندافرادممنوع المعامله ‚محجورین‚ اسنادفاقداعتبار‚…

بند پنجم :  استفاده برخط ازمرکز گواهی امضای الکترونیک سازمان جهت تشخیص هویت واصالت سردفترامضاءکننده سندالکترونیکی

بند ششم :  محاسبه اتوماتیک هزینه های سندبراساس تعرفه های مصوب ومقررات مرتبط

بند هفتم :  انجام کنترل های سیستمی لازم درفرایندتنظیم اسناد

بند هشتم :  امکان نظارت برخط برفعالیت صدوراسناددفاتر

بند نهم : پشتیبانی فنی متمرکز ازسامانه

بند دهم :  امکان اطلاع رسانی ازوضعیت  صدورسندبه صورت پیامک وازطریق پورتال سازمان ثبت

بند یازدهم :  امکان اصالت سنجی اسنادصادره به صورت برخط  ازطریق پورتال سازمان

گفتار دوم : محتوای نرم افزارهای ثبت آنی

نرم افزارهائی که جهت ثبت آنی (ثبت الکترونیکی اسناد)دردفاتراسنادرسمی مورداستفاده قرارمی گیرد‚بطورخودکار مواردی رابه شرح ذیل به هنگام کاربه صورت آنلاین کنترل می کند:[۲]

۱- اجرای دستورالعمل حذف اوراق بهاداروامکان فروش اوراق به صورت الکترونیکی :

سالانه ملیون ها فرم کاغذی برای ارائه خدمات به متقاضیان توسط خزانهچاپ می گردید.امکان سوءاستفاده ازاوراق بهادار‚برای مثال سرقت یاجعل ‚که بخش عمده ازاین اوراق حذف وسیستم های متعددی جایگزین آن شده است که امروزه خدمات رابه صورت الکترونیکی ارائه می

 دهد.

۲-ساماندهی پایگاه اطلاعات ‚بانکجامع املاک ومدیرت کشوری املاک :

دررابطه باارتقاءسلامت اداری ومبارزه باجرائمی که درحوزه املاک واسناداتفاق می افتدودردرجه اول نیازمندشفاف سازی وساماندهی بانک های اطلاعاتی وارائه خدمات الکترونیکی چون معمولادرارتباط باخدمات کاغذی است سازمان ثبت نمی توانست تظارت لازم راداشته باشدوامکان نظارت وکنترل دقیق وجودنداشت ‚لیکن باسیاست گذاری که دراین زمینه شده است درحال حاضر مجموعه سازمان تمام نقاط خدمات رسانی رادرسطح کشورتحت شبکه قرارگرفته اندوعمده اقدامات آنهاتحت شبکه انجام می شود.

بنابراین امکان نظارت متمرکزمهیاشده است وبالتبع باچنین نظارتی امکان تخلف به نحوقابل توجهی کاهش می یابدوسلامت اداری ارتقاءمی یابد.

۳-ایجادآرشیو الکترونیکی

۴-ایجادامضای الکترونیکی

۵-  استعلام الکترونیکی :

باعنایت به اینکه یکی ازراهبردهای اصلی سازمان ثبت دراجراجزء۲بند”و” وبند”م”ماده ۱۲قانون پنجم توسعه پاسخ آنی والکترونیکی به استعلام ثبتی وثبت آنی معاملات می باشدلذاسازمان ثبت جهت تحقق این حکم نرم افزاراستعلام الکترونیکی رابه عنوان یکی اززیرسیستم های نرم افزارجامع مدیریت املاک طراحی وتولیدنموده است .دراین سیستم به منظورتسهیل وتسریع درامورومکاتبات بین دفاتراسنادرسمی وادارات ثبتی ‚شبکه اختصاصی(VPN) بربستراینترنت بین دفاتراسنادرسمی وسازمان ثبت اسنادواملاک کشورایجادگردیده است .

این سامانه بادریافت الکترونیکی استعلام ازدفاتراسنادرسمی وپاسخ الکترونیکی آن نقش مهمی درکاهش مصرف کاغذ‚سرعت ودقت درزمان اخذاستعلام وصدوراسنادمالکیت‚ارتقاءامنیت ‚سلامت اداری ‚افزایش سرعت انتقال اطلاعات درواحدهای ثبتی ودفاتروجلوگیری ازمراجعه بی رویه متقاضیان ایفاءمی کند.[۳]

۶-اصالت سنجی هویت صاحبان سند:

احرازهویت که باارتباط باپایگاه اطلاعات هویتی سازمان ثبت احوال صورت می گیرد.درسامانه ثبت آنی ‚بانک ثبت احوال هویت صاحبان سندرااصالت سنجی می کند.

۷-تطبیق اسامی بابانک افرادممنوع المعامله :

ازآنجاکه سردفتران مجازبه ثبت معاملات اشخاص ممنوع المعامله نیستند‚بانک اطلاعات اشخاص ممنوع المعامله ساماندهی ودرسامانه ثبت الکترونیک اسنادبه صورت برخط موجوداست.

۸-ارسال الکترونیکی فرم معاملات ازطریق دفاتراسنادرسمی

۹-ثبت وپرداخت الکترونیکی وجوه دردفاتراسنادرسمی

۱۰-استعلام ممنوع الخروجی ورفع ممنوع الخروجی به صورت الکترونیکی:

دراین سامانه ثبت وارسال برخط ممنوعیت خروج ازکشوربدهکاران ورفع آن مطابق قانون اجرای مفاداسنادرسمی ازواحدثبتی به اداره کل نظارت وهماهنگی اجرای اسنادرسمی سازمان ثبت اسنادواملاک کشوربرقرارمی گردد.

[۱]  – باقرزاده ، محمد ،  مدیرکل دفترنظارت وهماهنگی اجرای اسنادرسمی  ، نشریه سند ،سال هشتم  ، شماره ۷۱ ،خردادوتیر۹۱

[۲]  – باقرزاده ، محمد ،  مدیرکل دفترنظارت وهماهنگی اجرای اسنادرسمی  ، نشریه سند ،سال هشتم  ، شماره ۷۱ ،خردادوتیر۹۱

[۳]  – باقرزاده ، محمد ،  مدیرکل دفترنظارت وهماهنگی اجرای اسنادرسمی  ،محمدجعفرباقرزاده ، نشریه سند ،سال هشتم  ، شماره ۷۱ ،خردادوتیر۹۱

چالش های ثبت آنی

دراعتراض به کاستی ها ومشکلاتی که سردفتران اسنادرسمی دراجرای ثبت آنی با آن مواجه شده بودندجمعی ازآنان مقابل کانون سردفتران درتهران تجمع کردندوخواهان رسیدگی به مشکلات شدند.مشکلاتی نظیرقطعی اینترنت ‚کندی سرعت سیستم ‚پیش بینی نشدن فرم تنظیم سنددربرخی مواردو….

جهت بررسی مسائل ومشکلات فراروی ثبت آنی اعضای کمسیون حقوقی وقضائی مجلس شورای اسلامی تصمیم گرفتندبه ماجراورودکرده وموضوع رابررسی کنند.طبق اظهارات نایب رئیس کمسیون حقوقی مجلس‚دراین راستا هیأتی مشخص شدتامسؤل بررسی موضوع درکمسیون شود.سپس جلسه ای نیزباحضوراعضای هیأت ونمایندگان کانون سردفتران ورئیس سازمان ثبت اسنادواملاک کشورتشکیل وحرفهای طرفین شنیده شد.[۱]

پیروجلسه فوق الذکر‚بنابه تقاضای کمسیون حقوقی وقضائی مجلس ‚چالش های ثبت آنی موردبررسی قرار گرفت وتوسط مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی منتشرگردید.گزارش مذکوربه شرح ذیل ارائه می گرددوبه موازات آن نقطه نظرات نگارنده دراین خصوص نیزعنوان می شود.

براساس گزارش مرکزپژوهش های مجلس شورای اسلامی‚بررسی ها حاکی ازآن است که برخی ازاشکالات فعلی سامانه ثبت آنی معاملات‚قابل توجه هستندوغالبأازعدم تخصیص بودجه مناسب به این پروژه نشأت می گیرند.درکناراین اشکالات‚اشکالات جزئی دیگری نیزوجودداردکه درمدت زمان کوتاهی بااصلاحات فرایندی واجرایی درسیستم قابل رفع هستند.در گزارش فوق الذکر‚چالش هایی راکه ثبت آنی باآن مواجه می باشد‚درچهاربخش تحت بررسی قرارگرفته است:[۲]

گفتار اول : چالش های توسعه سامانه اطلاعاتی ثبت آنی

دراین بخش ‚ بااشاره به اینکه کاربران جزءلاینفک هرسامانه اطلاعاتی به شمارمی روندوهدف اصلی هرسامانه اطلاعاتی پاسخگویی به نیازهای عامل انسانی است ‚لذا متخصصین حوزه نرم افزار‚نیازمندیهای کاربران رااز طرق مختلف ازجمله مصاحبه و پرسشنامه شناسایی کرده و پس ازاستخراج نیازهای اصلی وسازماندهی آنان ‚ مستندات آنان نیز ثبت می گردد.

مستندات مذکورپس ازتجزیه وتحلیل توسط همان کاربران یابه تعبیری ذینفعان بازبینی می شود.هدف ازاین عملکرداستفاده درطراحی نرم افزارتوسط طراحان مربوطه می باشد.

طبق گزارش مذکورعلی رغم جلساتی که سازمان ثبت وشماری ازسردفتران اسنادرسمی طی سال گذشته برگزارکرده اندنیازسنجی

 ازذینفعان که همان سران دفاتراسنادرسمی می باشندصورت نگرفته است.وجلسات صرفا جهت اطلاع رسانی درخصوص سامانه ثبت آنی بوده است وبه دلیل اختلاف نظرهابه نتیجه هم نرسیده است.

گزارش مذکورحاکی ازآن است که الزام سازمان ثبت به الکترونیکی کردن کلیه مراحل ثبت معاملات تاپایان سال دوم برنامه پنجم توسعه وتلاش جهت تحقق آن ظرف محدودیت زمانی‚ مقررتاثیرمنفی درروندتوسعه سامانه ثبت آنی داشته است.

گام بعدی دراین مرحله طراحی واحصای فرایندها است کهباتجزیه وتحلیل نیازمندی های کاربران صورت گرفته وبراساس آن مستندات ویژه نرم افزارتهیه میگردد.این مستندات‚ساختارعمومی سازماندهی سامانه ‚ساختارمنوها‚ساختمان داده هاوغیره راشامل می شود.

هرچندسازمان ثبت درراستای تحقق این امر‚معاونت اموراسنادوکانون سردفتران ودفتریاران را بانظارت دفترتوسعه فناوری اطلاعات ملزم به بررسی قابلیت گواهی امضای الکترونیکی جهت استفاده درنرم افزاراستعلام الکترونیک به صورت برخط نمود‚ ونیز دفترتوسعه فناوری اطلاعات هم ملزم گردیدتاباهمکاری معاونت های اموراملاک واسناد‚درطراحی اقلام اطلاعاتی فرم های ثبت آنی ‚اعم ازگواهی امضاواستانداردسازی رویه هاوفرم های مذکوروارزیابی وسنجش آنها وحدت رویه صادرنمایندوالزام معاونت اموراسنادباهمکاری دفترتوسعه فناوری اطلاعات به تهیه فرم های لازم برای انواع معاملات دردفاتراسنادرسمی بارعایت ملاحظات قانونی ‚محتوایی وامنیتی  تلاش نمودلیکن دراین زمینه نیزسامانه ثبت آنی دارای اشکالات شکلی ونرم افزاری است .[۳]

آموزش لازم به کاربران ‚ مرحله بعدی دراین بخش می باشد.برداشتن این گام مهم قبل ازاجرای طرح امری مهم وضروری قلمدادشده است که تاثیربسزایی درکاهش مشکلات پیداوپنهان رونداجرای ثبت آنی دارد.

طبق اظهارات مسؤلین محترم سازمان ثبت اسنادواملاک کشورکه درنشریات داخلی سازمان ونیزسایت مربوطه منتشرگردیده است(نشریه سند)‚این سازمان علاوه بربرگزاری چندین جلسات آموزشی گروهی جهت سردفتران کل کشوربه هزاران ساعت آموزش چهره به چهره نیزمبادرت ورزیده است.

لیکن باعنایت به گزارش مرکزپژوهش مجلس شورای اسلامی باتوجه به تراکم دفاتراسنادرسمی درکل کشورکه بالغ برهفت هزاردفترخانه اسنادرسمی درسطح کشورمی باشد‚فرایندآموزش نحوه استفاده ازسامانه ثبت آنی به سردفتران کافی نبودهوارائه آموزش به ایشان به اندازه لازم صورت نگرفته است .علاوه براین دستورالعمل هایی که درخصوص ثبت آنی توسط سازمان ثبت صادرگردیده است نیزدارای اشکالاتی ازقبیل کوتاهی فاصله زمانیلازم الاجراشدن دستورالعمل وعملی شدن ثبت آنی ونیز ابهام دربردارد.لذااین مسأله سبب گردیده تاسردفتران دراجرای ثبت الکترونیکی معاملات بامشکل مواجه گردند.

جهت پیش بینی ورفع اشکالات احتمالی سامانه ثبت آنی ‚ درسال  ۹۱ ‚باحضورریاست محترم سازمان ثبت اسنادواملاک کشورواعضای هیئت مدیره محترم کانون سردفتران ودفتریاران ‚۵ دفتراسنادرسمی درتهران جهت اجرای آزمایشی نرم افزارثبت الکترونیکی اسنادمعرفی شدند.ونیزبراساس مصوبات پنجاه وهشتمین جلسه شورای فناوری اطلاعات مورخ ۲۰/۹/۹۱ ‚راه اندازی سیستم ثبت آنی معاملات دردفاتراسنادرسمی استان چهارمحال وبختیاری به عنوان پایلوت براساس برنامه زمانبندی ‚الزام آورشد.

[۱]  –  اسفنانی  ، محمد علی ، نایب رئیس کمسیون حقوقی مجلس شورای اسلامی ، روزنامه ایران ، سایت کانون سردفتران ودفتریاران تاریخ انتشار۲۹/۱۱/۱۳۹۲

[۲] – علوی ‚فاطمه ‚ بررسی چالش های فنی سامانه ثبت آنی  ‚ گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ‚شماره مسلسل ۱۳۳۵۶‚ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۲

[۳]  – [۳] – علوی ‚فاطمه ‚ بررسی چالش های فنی سامانه ثبت آنی  ‚ گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ‚شماره مسلسل ۱۳۳۵۶‚ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۲

چالش های زیرساخت ارتباطی

دفاتراسنادرسمی ازطریق بستراینترانت به سامانه ثبت الکترونیک اسناد(www.ssaa.ir)  متصل می شوند.برای این منظور۱۵۰مگابایت اینترانت ازشرکت مخابرات استان تهران برروی بسترفیبرو۱۵۰ مگابایت اینترانت ازشرکت پردیس برروی بستررادیو درنظرگرفته شده است.[۱]

باتوجه به وضعیت زیرساخت ارتباطی درایران ‚سیستم طراحی شده وابسته به برخط بودن دفاتربوده ‚به دلیل قطعی اینترنت (ازجمله قطع بودن ویاکاهش پهنای باندسراسری‚ایراددرسوییچ های مناطق مخابراتی تامین کننده اینترنی ودیگرموارد)‚دربرخی مواقع امکان دسترسی به سامانه وثبت سندوجودندارد.قطع شدن ارتباط باسرورسازمان ثبت ازطریق)VPN‚(VisualPrivate Network‚یکنوع شبکه خصوصی ومجازی جهت ایجادامنیت ارتباط بین دفاتراسنادرسمی وسازمان ثبت )نیزبروخامت اوضاع می افزایدکه علت رابایددرعدم اجرای شبکه ملی اطلاعات ازسوی وزارت ارتباطات وفناوری اطلاعات جستجوکردکه به رغم پیگیری مدیران سازمان ثبت دراین خصوص اززمان اجرای سامانه ‚تغییرچندانی دراین خصوص به وجودنیامده است.[۲]

به نظرمی رسداین ساختارارتباطی برای تبادل اطلاعات بین سازمان ثبت ودفاتراسنادرسمی مناسب نیست واین بسترموجت محدودیت های بسیاری درنحوه اجرای فعالیت دفاترباتوجه به مقتضیات حرفه وتکالیف متعددقانونی آنها درقبال مراجعین می شود.

گفتارسوم : چالش های  مربوط به امنیت سامانه

به گزارش مرکزپژوهش مجلس شورای اسلامی :”چنانچه لازم نباشدکه سردفتران دفاتراسنادرسمی ازشبکه اینترنت به اینترانت وصل شوند‚میزان امنیت شبکه ارتقاءمی یابد.اماامنیت ارتباطی سامانه درداخل یعنی VPN اینترانت باتوجه به اینکه ازIP رنج ۱۰ استفاده شده است تاحدزیادی تامین می شود.

عدم پیش بینی سایت پشتیبان این سامانه درنقطه ای بافاصله زیادازمرکز ایران ‚چالش امنیتی دیگری است که درگزارش فوق مدنظرقرارگرفته شده است واختصاص سایت پشتیبان درنقطه ای خارج ازمرکزکشور‚به عنوان راهکارحل این مشکل پیشنهادشده است که به واسطه آن ملاحظات پدافندغیرعامل نیزرعایت گردیده وقابلیت اتکابه سیستم رابالا می برد.تحقق این امربه دلیل کمبوددرمنابع پروژه میسرنگردیده است.

گفتار چهارم : چالش های فنی وساختاری سامانه

ازنظرفنی وکارشناسی ‚اشکالات فنی وساختاری سامانه درزمره اشکالات جزئی امامؤثردرکاربری بهترسامانه به شمارمی روند.

بند اول :  اشکالات ساختاری وشکلی

درگزارش فوق الذکرباتاکیدبراینکه دسترسی آسان وکاربرمحوربودن ازویژگی های مهم یک سامانه اطلاعاتی است ‚اشکالات ساختاری وشکلی موجوددرسامانه ثبت آنی رادلیل بی توجهی به این امرقلمدادنموده ودرادامه به شرح ذیل آنان رابرشمرده است.

الف )عدم رعایت یکپارچگی ساختار برنامه

نمای ظاهری  برنامه متشکل ازپنجره های متعددبوده که سبب شلوغی وسردرگمی برنامه شده است به نحوی که کاربرهربارناگزیرازتعویض پنجره هاوبزرگ کردن صفحات وجابجایی درجهت های مختلف می گردد.وپیشنهادشده است که نمای اصلی برنامه به صورت تمام صفحه ظاهروپنجره های فرعی به صورت کشویی درزیرهریک ازآنها ایجادومورداستفاده قرارگیرد.

به نظراینجانب به تقلیدازسامانه های ثبت نام‚روندبرنامه می تواند چندمرحله ای باشد.به این صورت که نواربالای نمای اصلی برنامه همه مراحل رانشان دهدوهرمرحله که طی می شودبه طوراتوماتیک وخودکاربه مرحله بعدبرود.؟؟

ب) ریزبودن فونت برنامه

ریز بودن فونت برنامه اشکال دیگری است که به عنوان نقص دراین برنامه مدنظرقرارگرفته شده است .البته همانگونه که درگزارش اشاره شده است چندان مهم نبوده وباافزایش آن به راحتی مرتفع می گردد.

ج)عدم انطباق عبارات ومفاهیم با قوانین

“برخی ازعبارات ومفاهیم به کاررفته درسامانه ‚منطبق باقوانین ومقررات موردعمل فعلی ورویه جاری دفاتراسنادرسمی نیست.به عنوان مثال عبارت “صدورسند”به عنوان اولین پنجره درقسمت خدمات ثبت ‚صحیح نیست زیرافعالیت اصلی دفتر‚تنظیم وثبت سنداست نه صدورسند.”[۳]

باتوجه به مطالب بالا هرچندتهیه کننده محترم گزارش جهت تاییدایرادخودبه ماده(۴۹)قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ومواد(۱۸) و(۳۰)قانون دفاتراسنادرسمی استنادکرده است که کاملا حائزاهمیت است ‚اما ازآنجایی  که صدورسندنیزبخشی ازمراحل تنظیم سندوصدالبته درزمره فعالیت های اصلی دفترخانه می باشدلذادراین زمینه هیچ مقایرتی وتضادی وجودندارد که بتوان به عنوان یک نقص آن راموردتوجه قرارداد.

د) جایگزینی عبارت

ایرادشده است که عبارت “جستجوی پرونده های باز” جایگزین عنوان “کارتابل پرونده های باز”گرددتاضمن پاسداشت زبان پارسی مفهوم درست تری به ذهن متبادرگردد.

البته ضمن تائیدوتکریم نظرایشان شایدبتوان به عنوان یادآوری اشاره کردکه معمولایک فردباسواد که به عنوان کاربررایانه تعیین می شودانتظارمی رودکه ازعبارات مصطلح دراین زمینه آگاهی ودانش متوسطی نسبت به آن داشته باشد.

[۱]  – علوی ‚فاطمه ‚ بررسی چالش های فنی سامانه ثبت آنی  ‚ گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ‚شماره مسلسل ۱۳۳۵۶‚ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۲

[۲]  – [۲] – علوی ‚فاطمه ‚ بررسی چالش های فنی سامانه ثبت آنی  ‚ گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ‚شماره مسلسل ۱۳۳۵۶‚ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۲

[۳]  – [۳] – علوی ‚فاطمه ‚ بررسی چالش های فنی سامانه ثبت آنی  ‚ گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ‚شماره مسلسل ۱۳۳۵۶‚ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۲

جرائم ومجازات های مرتبط با ثبت اسناد

مبحث اول : تخلفات ثبتی [۱]

قانون ثبت درباب ششم که تحت عنوان جرائم ومجازات هاست چندموردراضمن مواد۱۰۱و۱۰۳ذکرکرده است که جنبه جزائی نداردوهمانطورکه درماده ۱۰۳ تصریح شده است فقط تخلف اداری محسوب می شوند.این کاردرحقیقت مسامحه درتعبیراست.

یعنی ازتخلفات اداری مشروحه درآن موادکه دردادگاه های اداری (فعلأهیاتهای رسیدگی به تخلفات اداری )رسیدگی می شودوارتباطی باقوه قضائیه ومراجع جزایی(اعم ازدادسراودادگاه های کیفری)نداردبه«جرائم »تعبیرکرده است.[۲]

تخلفات ثبتی دارای ماهیتی متفاوت ازجرائم ثبتی ودرواقع یک تخلف اداری هستندکه اصلأ جرم نیستندوازطرفی ازلحاظ مرجع رسیدگی هم متفاوت هستند‚که ذیلأبه برخی ازآنان اشاره می شود:

گفتار اول : ثبت سندی که مفادآن مخالفت صریح باقوانین موضوعه مملکتی دارد.

برابرماده ۱۰۱ قانون ثبت ‚هرگاه یکی ازاعضاء ثبت اسناد واملاک سندی راکه مخالفت صریح باقوانین موضوعه مملکتی داشته باشد‚ثبت کندازیک سال تاسه سال خدمات دولتی منفصل خواهدشد.

گفتار دوم :ثبت سندقبل ازاحرازهویت متعاملین

برابرماده۱۰۲ق.ث.‚هرگاه یکی ازاعضاءثبت اسنادواملاک مرتکب یکی ازتخلفات زیرشود‚به یک سه سال انفصال ازخدمات دولتی محکوم می گردد:

بند اول : ثبت سندقبل ازاحراز هویت متعاملین بامتعهد

بند دوم : ثبت سند قبل ازاحرازاهلیت متعاملین با متعهد

بند سوم : ثبت سندقبل ازاحرازقابل ثبت بودن آن

مبحث دوم :جرائم مربوط به ثبت املاک

برابرباب ششم قانون ثبت درحوزه املاک ‚دونوع جرم وجوددارد:

گفتار اول : جرائمی که دارای عنوان مجرمانه خاص هستند

بند اول :معامله معارض

ماده ۱۱۷قانون ثبت می گوید:«هرکس به موجب سندرسمی یاعادی نسبت به عین یامنفت مالی (اعم ازمنقول یاغیرمنقول) حقی به شخصی یا اشخاصی داده وبعد نسبت به همان عین یامنفعت به موجب سندرسمی معامله تعهدی  معارض باحق مزبوربنماید به حبس بااعمال شاقه ازسه سال تاده سال محکوم خواهدشد.»

براساس ماده۱۱۷ ق.ث.‚اصل برمعامله دوم است. یعنی اگرمعامله دوم باسندرسمی باشد‚معامله معارض نام دارد‚چه اینکه معامله اول باسندرسمی باشدیاعادی .نکته قابل توجه این است که اگرمعامله اول به صورت عادی باشدبایدقانونأ معامله صحیحی باشد.مثلأ معامله راجع به ملک ثبت شده‚اگربه صورت عادی واقع شود‚این معامله ‚معامله صحیحی نیست چون معامله راجع به ملک ثبت شده بایدبه صورت رسمی باشد.

اگرمرتکب معامله دوم راباسندعادی انجام دهد‚موردازشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج است که دراین موارد مرتکب ممکن است به عنوان کلاهبرداریاباعنوان مجرمانه دیگری قابل تعقیب باشد.

بند دوم :دادن تصدیقات خلاف واقع

ماده ۱۰۳قانون ثبت می گوید:«هریک ازمستخدمین واجزای ثبت اسنادواملاک عامدأ تصدیقاتی دهدکه خلاف واقع باشددرحکم جاعل اسنادرسمی خواهد بود.»

هریک ازدوجرم فوق (بندهای الف وب )ازجرائم عمومی است که بدون شکایت شاکی خصوصی هم قابل تعقیب است وگذشت شاکی خصوصی موجب موقوفی تعقیب آنها نمی شود.

[۱] – اسماعیلی  ، عسگر ،بازرس دفترخانه های اداره ثبت اسنادشهرستان ماکو ،مقاله حقوق ثبت جرائم ومجازات ها ، نشریه سند ،شماره ۸۱ ، تیر۹۲

[۲] اسماعیلی ، عسگر ، بازرس دفترخانه های اداره ثبت اسنادواملاک شهرستان ماکو ، مقاله حقوق ثبت جرائم ومجازات ها ،نشریه سندشماره ۸۱ ، تیرماه ۱۳۹۲-

جرائمی که قانونگذار آنها رادرحکم جرائم دیگرقرارداده است

قانون ثبت برای کسانی که ملک دیگران را برای خود به ثبت دهند یا با ثالثی تبانی کنندوملک بنام شخص ثالث ثبت شود‚درمواردی مجازات کلاهبرداری تعیین نموده است.این جرائم به دوگروه قابل تقسیم می باشد:

بند اول : جرائم درحکم کلاهبرداری

این اعمال درحکم کلاهبرداری هستندوحکم قانون به دلیل تشابهی است که درعناصرتشکیل دهندجرم کلاهبرداری با اعمال یادشده وجود دارد.این جرائم عبارتند از:[۱]

الف )- تقاضای ثبت ملک با علم به انتقال قبلی به غیر(ماده ۱۰۵ ق.ث)

  ب) – تقاضای ثبت به عنوان ماترک باعلم به سلب مالکیت قبلی ازمورث(ماده ۱۰۶ ق.ث)

 ج)– تقاضای ثبت ملک بدون تصرف(ماده ۱۰۹ ق.ث)

 د )– تقاضای ثبت ملک رهنی بدون ذکر حق مرتهن (ماده ۱۱۶ ق.ث)

بند دوم : جرائم دارای مجازات جرم دیگر

این اعمال راقانونگذار جرم خاصی محسوب نکرده ولی برای آن مجازات کلاهبرداری وخیانت درامانت درنظرگرفته است.این جرائم عبارتنداز:

الف) – تقاضای ثبت ملک ازطرف امین به عنوان مالک(ماده ۱۰۷ ق.ث)

ب) – ثبت ملک به نام غیریا با تبانی امین (ماده ۱۰۸ ق.ث)

 ج ) – عدم اعتراض متولی یانماینده اوقاف برثبت(ماده ۲۸ق.ث)[۲]

مبحث سوم :جرائم مربوط به ثبت اسناد

ماده۱۰۰قانون ثبت :«هریک ازمستخدمین واجزای ثبت اسنادواملاک وصاحبان دفاتراسنادرسمی عامدأ یکی ازجرائم زیر رامرتکب شوند‚جاعل دراسنادرسمی محسوب ‚وبه مجازاتی که برای جعل وتزویراسنادرسمی مقرراست ‚محکوم خواهندشد:

اولأ- اسنادمجعوله یامزوره راثبت کند.

ثانیأ– سندی رابدون حضوراشخاصی که مطابق قانون بایدحضورداشته باشند‚ثبت نماید.

ثالثأ – سندی رابه اسم کسانی که آن را معامله نکرده اند‚ثبت کند.

رابعأ – تاریخ سندیاثبت سندی رامقدم یامؤخر ‚دردفترثبت کند.

خامسأ –تمام یاقسمتی ازدفاترثبت رامعدوم ویا مکتوم کندیاورقی ازآن رابکشدیا باوسائل متقلبانه دیگرثبت سندی را ازاعتبار واستفاده بیندازد.

سادسأ – اسنادانتقالی راباعلم به عدم مالکیت انتقال دهنده ‚ثبت کند.

سابعأ – سندی راکه بطور وضوح سندیت نداشته یااز سندیت افتاده ‚ثبت کند.

براساس این ماده ‚برای تخلفات مذکور درآن مجازات شدیدی راقانونگذاربرای مرتکبین که مسؤل دفاتراسنادرسمی ومستخدمین ثبت اسنادواملاک هستند‚قائل شده است وآنها رادرردیف جعل دراسنادرسمی قرارداده وباتوجه به اینکه این تخلفات طوری است که بیشترازطرف مسؤل دفاتراسنادرسمی ارتکاب می یابد‚مجازات آن برابرماده ۵۳۳ قانون مجازات اسلامی علاوه برجبران خسارت وارده ‚شش ماه تاسه سال حبس وسه تا هیجده میلیون جزای نقدی می باشد.

تاخیردرپرداخت وجوه عمومی‚ تاخیردرارسال آمار‚عدم حضوردرساعات مقرر‚اهمال درامورمربوط به دفترخانه‚ تمرددفتریار‚رفتارخارج ازنزاکت‚ غیبت غیرمجاز‚تاخیردرارسال خلاصه معامله ‚خودداری غیرموجه ازصدوراجرائیه‚ عدم رعایت مواردمربوط به تشکیلات دفترخانه‚قصوردرتبدیل قبوض سپرده وحواله آن به صندوق ثبت‚ امتناع ازثبت سند وخودداری ازتسلیم رونوشت

برخی تخلفات وصف کیفری هم دارد.مانندحضورنداشتن طرفین معامله دردفتروتنظیم سند(ماده ۱۰قانون ثبت)

[۱]  – اسماعیلی ، عسگر ، بازرس دفترخانه های اداره ثبت اسنادواملاک شهرستان ماکو ، مقاله حقوق ثبت جرائم ومجازات ها ،نشریه سندشماره ۸۱ ، تیرماه ۱۳۹۲

[۲] – ما ده ۲۸ قانون ثبت:«هرگاه نسبت به این قبیل املاک بعنوان مالکیت تقاضای ثبت شده ومتولی یانماینده اوقافی که به موجب نظامنامه ‚مکلف به دادن عرض حال اعتراض وتعقیب دعوی وحفظ حقوق وقف یاحبس یاثلث باقی است دراثر تبانی به تکلیف خودعمل ننمایدبه مجازات خیانت درامانت محکوم خواهدشد.»