مفهوم و تعریف سند مالکیت

ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .[۱]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).۳

قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .

عده ای از حقوقدانان ،ثبت عادی را نوعی از ثبت املاک که مالکان الزامی به ثبت ندارند و قبل از ثبت اجباری (عمومی) معمول بوده تعریف کرده اند .در مقابل ثبت عمومی را ثبتی دانسته اند که مالکان درآن مجبور به ثبت می شوند .[۲] عده ای دیگر ثبتی راکه مالکین با اختیار و اراده خود تقاضای ثبت می کنند را ثبت عادی ،و ثبتی که در آن مالکین به وسیله اظهارنامه برای ثبت دعوت می شوند را ثبت عمومی تعریف کرده اند.[۳]

تعریف ارائه شده توسط گروه دوم موافق قانون نیز می باشد.در ثبت عادی آنچه دارای اهمیت اساسی است این که ،در نقاطی که  ادارات ثبت اسناد و املاک وجود دارد تقاضای ثبت اجباری می باشد و انجام آن نیازی به آگهی از طرف اداره ثبت ندارد. در تفاوت بین ثبت عادی با ثبت عمومی می توان گفت که :

۱ـ ثبت عادی موضوع قوانین قبلی می باشد در حالی که در قانون اخیر تنها ثبت عمومی مورد توجه قانونگذار می باشد به عبارت دیگر به

 موجب قانون ثبت کنونی ثبت عادی منسوخ گردیده است و مواد ۱۴،۱۵،۱۶ و۴۶ آیین نامه و ماده ۱۴۰ قانون ثبت  نیز بر همین معنی دلالت دارد.

۲ـ ثبت عادی با تقاضای متقاضی به جریان می افتاد و انجام می شد یعنی انجام آن منوط به تقاضای متصرف  و مدعی مالکیت بود. به همین دلیل می توان ثبت عادی را ثبت اختصاصی نامید.لیکن ثبت عمومی به موجب ماده ۹ قانون ثبت کنونی وظیفه دولت است و راساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید ولو آنکه متصرفین تقاضای ثبت نکرده باشند.

۳ــ ثبت عادی به موجب قوانین ثبتی گاه اجباری و گاه اختیاری بود اما به موجب ثبت کنونی ، ثبت عمومی اجباری است.

۴ــ ثبت عادی ایجاب می نمود که برای هر ملک تشریفات مقرر قانونی جهت ثبت ملک از قبیل نشر آگهی وتحدید حدود و… مستقلاً و به طور جداگانه صورت گیرد که این امر مانع سرعت جریان ثبت املاک  می   گردید و لیکن در ثبت عمومی تشریفات مزبور به صورت عمومی و توام صورت می گیرد و ماده ۶۱ آیین نامه قانون ثبت نیز بر همین امر تاکید دارد.

۵ــ ثبت عادی به موجب تقاضانامه به عمل می آمد و لیکن ثبت عمومی به وسیله اضهارنامه به عمل می آید.[۴]

قانونگذار با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک این امکان را برای صاحبان املاک فراهم کرد که به ثبت اموال غیر منقول خود در ادارات ثبت و دریافت سند ماکیت ، اقدام به مستحکم تر کردن مالکیت خود نسبت به اموال خود نمایند. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت نیز دولت  کسی را مالک  می داند که ملک طبق شرایط و ضوابط قانونی به اسم او ثبت شده باشد .این ماده حکایت از مالکیت افراد نسبت به املاک ثبت شده خود دارد، حتی اگر ملک تحت تصرف آنها نباشد.

تصرف اشخاص در اموال خود به دو صورت قابل تصور است:

الف- تصرف مادی(حسی): تصرفی است که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد ، که به صورت یکی از حالتهای زیر قابل تصور است:

۱) بالمباشره : مانند سکونت در منزل مسکونی

۲) مع الواسطه : مانند تصرف قیم ،وکیل ، مستاجر یا نماینده . بطور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک ، تصرف مالک محسوب می شود.

ب – تصرف معنوی : منظور این است که تصرف ایادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی کرده است ، تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود.به عنوان مثال تصرف مورث ،تصرف وارث شمرده می شود.لذا طبق ماده ۱۱قانون ثبت : «درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که در مالکیت یا در تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدرکی داشته باشد». در تصرف معنوی آثار تصرف حسی بر ملک وجود ندارد. بلکه اسباب و مدارک حقوقی اقتضای مالکیت شخص بر آن مال را دارد.

[۱] – عمید ، حسن ، فرهنگ عمید ، ص۳۳۹

۲-  آریان پور، منوچهر، فرهنگ همراه پیشرو

۳- شهری ، غلام رضا، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ، ص ۱

[۲] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق

[۳] – امامی ، حسن ، شرح قانون ثبت اسناد و املاک ، ص۲۸

[۴] – میرزایی ، علیرضا ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۸

گفتاراول- آثار ثبت املاک

در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.

الف – مهم ترین آثار سند مالکیت:

الف ) مثبت مالکیت – از جمله مهم ترین آثار دریافت سند مالکیت می توان به اثبات مالکیت شخص و سلب مالکیت از غیر اشاره کرد.ملکی که با رعایت تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردیده ،دولت کسی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده است امری که صریحاً در ماده ۲۲ قانون ثبت بر آن تصریح گردیده است.

نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. [۱] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.

ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را

 پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض  مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مزبور می باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».

عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد کرده است که به شرح آن می پردازیم.

الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هرگونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال  مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)

ب : مامور ثبت برا ی دور بودن از هر گونه اشتباهی باید نهایت تلاش خود را بعمل آورد .در این بین نیز مواردی پیش می آید که در اثر اشتباه و سهل انگاری اسناد مالکیت معارض صادر می گردد.به همین منظور برای حل مشکلات ثبتی در مقر هر دادگاه استان هیاتی تحت عنوان هیات نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در نظر گرفته شده است که؛ در پی ارجاع اداره ثبت اقدام به رسیدگی و حل  مشکل می نماید.هنگامی به یک ملک معارض اطلاق می گردد که یک ملک با مشخصات واحد بنام اشخاص مختلفی و در تاریخ های مختلف ثبت گردیده باشد. [۲]

سند مقدم التاریخ تا زمانی که حکم به بطلان و بی اعتباری آن صادر نگردیده باشد دارای اعتبار بوده و دارنده آن می تواند هر تصرفی را که بخواهد انجام دهد.ادارات ثبت در هنگام تنظیم سند باید به معارض بودن سند در متن آن تصریح کنند و تا تعیین تکلیف سند، از صدور سند مالکیت جدید اجتناب ورزند .سند موخر التصویب تا زمانی که حکم به صحت و اعتبار آن نرسیده فاقد اعتبار خواهد .ماده ۴ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر می دارد:«دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر گردیده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و هم این حکم نسبت به انتقالات بعدی نیز جاری است».

نکته ای که قابل توجه است این مسئله که هرگاه قبل از صدور اخطار تعارض ، صاحبان اسناد مقدم و موخر خود به داوری مراجعه نمایند و رای داور نیز در این باب صادر گردد با صدور رای تعارض نیز منتفی است و نیازی به صدور اخطار تعارض نیست هم چنین هنگامی که نزاع خود را از راه تنظیم سند رسمی صلح و سازش فیصله بدهند سازش دعوی را از بین می برد به عبارتی دیگر سازش و دعوی مانعه الجمع هستند. [۳]

[۱] – تصرف مالک تصرف ماد ی و حسی نمی باشد

[۲]-  به نظر دکتر جعفری لنگرودی نوع دیگری از تعارض تحت عنوان تعارض از حیث   اشاعه و افراز نیز وجود دارد.توضیحات تکمیلی ص ۱۴۶ حقوق ثبت

[۳] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق ثبت ، ص ۱۴۷

ج: صدور سند برای موقوفات عام:

به موجب بخشنامه ۶۲۵/۳ــ ۲۳/۲/۵۲ با توجه به مقررات اوقاف ،واحدهای ثتبی می توانند در صورت تقاضای  اداره اوقاف اسناد مالکیت موقوفات عام را طبق مقررات صادر ،تسلیم و مراتب را هم جهت اطلاع متولی ابلاغ نمایند.[۱]

نکته : متصدی درخواست ثبت موقوفات عام متولیان این املاک  هستند که باید ظرف شصت روز از تاریخ  انتشار اولین آگهی مقدماتی اقدام به تقاضای کنند هر گاه متولیان موقوفات عام  اقدام به تقاضای ثبت املاک موقوفه نکنند اداره اوقاف می تواند پس از انقضای ۳۰ روز درخواست ثبت ملک را بنمایند.پس از انقضای ۳۰ روز نیز هرگاه متولی اقدام به تقاضای ثبت نماید در خواست اداره اوقاف بلا تعقیب خواهد ماند. [۲]

د: صدور سند به استناد حکم دادگاه :

ثبت و صدور سند به استناد حکم  تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی نداشته و اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون بشناسد و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باشد باید مطابق همان حکم ، ملک را بنام محکوم له – همانند مورد انتقال – ثبت نموده و سند مالکیت صادر نماید. بد یهی است باید بی اعتباری سند مالکیت اولیه به دفتر اسناد رسمی اعلام گردد. [۳]

ه: صدور سند مالکیت اجرایی :

ادارات ثبت پس از طی تشریفات اجرایی و تنظیم و ثبت سند انتقال و تنظیم سند انتقال و اعلام  مراتب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر بی اعتباری سند مالکیت قبلی به تقاضای خریدار نسبت به صدور سند مالکیت انتقال اقدام نمایند.[۴]

و: صدور سند مالکیت برای تمام طبقات آپارتمان حسب در خواست مالک :   

نسبت به آپارتمانهایی که با رعایت ظوابط مقرره تفکیک شده است ، در صورت درخواست مالک، اداره ثبت  بر اساس صورت مجلس تفکیکی و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمانها، سند

مالکیت تفکیکی جداگانه صادر و تسلیم نمایند. [۵]

ز: صدور سند مالکیت برای قنوات :

به دلیل اهمیت خاصی که آب در جامعه ما دارا بوده دفتر ثبت قنوات منظور شده است و عمل ثبت قنوات در این دفتر انجام می شود. [۶]

قنوات بر دو نوع است:

نوع اول قنواتی که تابع املاک بوده و مستقلاً مورد معامله  واقع نمی شود.

نوع دوم قنواتی که تابع املاک نبوده و مستقلاً مورد معامله واقع می گردد.

ثبت قنوات غیر مستقل تابع ثبت ملک بوده و در ذیل همان ثبت ،آورده می شود اما برای قنوات مستقل دفتر جداگانه ای به نام ثبت قنوات تخصیص داده می شود و این قنوات در دفتر مخصوص ثبت قنوات ثبت می گردد. ماده ۱۲۶ آیین نامه قانون ثبت در این زمینه مقرر می دارد:«در مورد قنوات مستقل دفتری به نام دفتر ثبت قنوات تخصیص داده  می شود تا کلیه قنواتی که مستقلاً مورد معامله قرار می گیرد و تابع املاک نیستند درآن دفتر به ثبت برسد و با رعایت تعداد قنوات هر ناحیه و به نسبت سهام  و عده مالکین آن ،باید یک یا چند سند برای قنوات یک یا چند ناحیه اختصاص داده شود».در ثبت قنوات، مبدا و مظهر قنات و حقوق ارتفاقی قید می گردد و ماده ۶۵ آیین نامه قانون ثبت بر این امر دلالت دارد. [۷]

[۱] – آذرپور ، حمید ، حجتی اشرفی ، غلام رضا ، بخشنامه های ثبتی

[۲] – شهری ، غلام رضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ،ص ۳۰

[۳] – اصغر زاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۱۱۲

[۴] – آذرپور ، حمید ، حجتی اشرفی ، غلام رضا ، بخشنامخ های ثبتی ، بخشنامه ۸۱۴۹/۳ ــ۱۷/۹/۵۳

[۵] – همان ، بخشنامه شماره ۴۴۶۰ /۳ــ ۱۸/۵/۵۴

[۶] – تفکریان ، محمود ، حقوق ثبت املاک ، ص ۸۶

[۷] – شهری ، غلام رضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور، ص۹۰

ب ـ عقود تشریفاتی

در این قبیل عقود که در حقوق ما نمونه هایی از آن را می توان  بر شمرد توافق دو اراده به تنهایی در وقوع عقد کافی نیست .بلکه توافق اراده ها در صورتی معتبر است که به شکل مخصوص و با تشریفات خاصی عنوان گردد، در عقد تشریفاتی صورت عقد، شرط صحت آن است و توافقی که شکل مخصوص را دارا نباشد باطل است هر چند دو طرف نیز به آن اقرار کنند .[۱]

گفته می شود که انتقال املاک ثبت شده باید به وسیله سند رسمی انجام گردد و در دفتر املاک ثبت شود و پیش از این تشریفات ، انتقال حتی در رابطه  بین طرفین اثر ندارد .گر چه پیرامون صحت و سقم این مطلب در تحقیق حاضر بطور مفصل بررسی خواهد شد.

باید اضافه گردد که در تمام عقودی که در قانون تشریفات خاص ندارد دو طرف می توانند به تراضی آن را تشریفاتی سازند، یعنی وقوع عقد را موکول به تنظیم سند یا تادیه قیمت نمایند.

تعریف دیگر ارائه شده ، در خصوص عقد تشریفاتی بدین صورت است :

«عقد تشریفاتی ، عقدی است که علاوه بر شرایط اساسی و اختصاصی برای تاثیر اراده ابراز شده در تشکیل عقد، امر یا امور دیگری که  تشریفات نامیده شده است ،لازم باشد.»[۲]

ایشان در توضیح عقد تشریفاتی در کتابی دیگر چنین آورده است :

«عقد تشریفاتی عقدی است که برای تشکیل آن باید تشریفات خاصی، غیر از اراده طرفین رعایت گردد. مثلا بیع اموال غیر منقول را می توان یک عقد تشریفاتی دانست زیرا طبق مقررات ، علاوه بر اراده طرفین ، باید به ثبت برسد والا معامله از نظر مرجع صلاحیت دار تشکیل شده محسوب نمی گردد و ادعای مالکیت بدون رسیدگی قضایی و صدور حکم دادگاه مسموع نخواهد بود. تشریفات معاملات ، سابقه طولانی و تاریخی دارد. مثلا در برخی از سیستمهای حقوقی ، لازم بود پس از ابراز اراده به  هم دست بدهند که امروزه هم در بعضی مناطق ایران  این تشریفات در نزد عده ای رعایت می شود . امروزه سعی می شود تشریفات معاملات ، در سیستمهای حقوقی کنار گذاشته شود و

 در معاملات، بیشترتشریفات حذف گردد مگر در مواردی که مصالح خاص اقتصادی یا اجتماعی ، وجود تشریفات را ایجاب کند.»[۳]

بنداول ـ مصداقهای عقد تشریفاتی

علاوه بر عقود عینی که لزوم قبض آن را در شمار عقود تشریفاتی در آورده است مصداقهای دیگر عقد تشریفاتی در حقوق ایران اختلافی است. موارد زیر را جزء عقود تشریفاتی نام برده اند:

۱- عقد انتقال حق کسب ، پیشه و تجارت با سند رسمی است.(مستفاد از تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۵۶)

۲- عقد انتقال سهم الشرکه در شرکت با مسولیت محدود با سند رسمی است.(مستفاد از ماده ۱۰۳ قانون تجارت)

۳- عقد بیمه نیز با تنظیم سند(نوشته) منعقد می شود.(مستفاد از مواد۲و۳ قانون بیمه مصوب ۱۳۱۶)

۴- قرارداد خرید و فروش املاک ثبت شده بدون ثبت تشکیل نمی شود.(مستفاد از ماده ۲۲ قانون ثبت)

۵- فروش اموال توقیف شده برای اجرا احکام که باید از طریق مزایده باشد.(ماده ۱۴ قانون اجرای احکام مدنی)

برخی از حقوقدانان جز عقود عینی نتوانسته اند مصداقی را برای عقود تشریفاتی در حقوق ایران معرفی کنند. به نظر می رسد ضابطه تشخیص عقد تشریفاتی و تشریفات محسوب شدن اموری مانند لزوم تنظیم سند (رسمی یا عادی) و مزایده نظمی است که قانونگذار به دنبال آن است هرگاه این امور تشریفات باشند و عقد بدون آن منعقد نشود، نظم دلخواه قانونگذار ایجاد می شود. وگرنه نظم عمومی آسیب می پذیرد. دادگاه ها و مفسران ،در تفسیر قانون باید به اراده قانونگذار احترام بگذارند.[۴]

بطور کلی سه نظریه متفاوت در خصوص رضایی و تشریفاتی بودن  بیع اموال غیر منقول ارائه گردیده است که به شرح زیر می باشد :

۱ــ بیع املاک غیر منقول عقدی است کاملاً تشریفاتی چه در خصوص املاک ثبت شده یا ثبت نشده.

۲ــ بیع اموال غیر منقول در خصوص املاک به ثبت رسیده عقدی است تشریفاتی لیکن در خصوص املاک به ثبت نرسیده عقد رضایی است.

۳ــ بیع اموال غیرمنقول به طور کلی عقدی است رضایی و انتقال سند و ثبت در دفتر املاک طریقه ای است جهت اثبات بیع رضایی به وقوع پیوسته .

[۱] – کاتوزیان، ناصر، قواعدعمومی قراردادها، جلداول ، شماره ۴۶

[۲] – شهیدی ، مهدی ، تشکیل قراردادها و تعهدات ، شماره ۵۲

[۳] – شهیدی ، مهدی ، حقوق مدنی ۳، تعهدات ، شماره ۱۱

[۴] – قاسم زاده ، سید مرتضی ، حقوق مدنی ، ص۴۰

ل: صدور سند مالکیت اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی :

طبق ماده ۱۴۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد  و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده باشد احتیاجی به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه نیست .ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت اقدام نمایند .

این عملیات از پرداخت هر گونه حق الثبت و هزینه مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه های مربوط معاف است.

م: صدور سند مالکیت المثنی :

چنانچه سند مالکیت از بین برود یا گم شود مالک می تواند تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.اداره ثبت پس از دریافت مدارک لازم به هزینه درخواست کننده مراتب را یک نوبت در روزنامه های کثیر الانتشار یا یکی از روزنامه هایی که آگهی های ثبتی در آن درج می شود آگهی می کند و تا ده روز بعد از انتشار آگهی اگر اعتراضی نرسد یا در صورت اعتراض اصل سند مالکیت یا سند معامله ارائه نشود ، سند مالکیت المثنی با قید کلمه المثنی بر روی آن صادر می شود و در موقع انجام معاملات دفاتر اسناد رسمی باید صدور سند مالکیت المثنی را از اداره ثبت محل استعلام نمایند .هر یک از دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر مخصوصی باشد که وقتی صدور سند مالکیت المثنی به آنها اعلام می گردد در این دفتر قید نمایند.[۱]

نکته : در صورت پیدا شدن سند مالکیت اصلی چنانچه مالک کتباً آن را اعلام نماید و هرگاه با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام نشده باشد سند مالکیت المثنی باطل و پیرو بخشنامه مربوطه به دفاتر اسناد رسمی تابعه اعلام می گردد و اگر با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوط ضبط می گردد.[۲]

گفتارسوم ـ اشکالات صدور سند مالکیت

صدور سند مالکیت دارای مقدمات پیچیده و طولانی مدتی است که باعث ایجاد خلل و اشکال در صدور سند می گردد.و تا زمانی که علت رفع نگردد صدور سند ممکن نخواهد بود.به عنوان نمونه ملکی به موجب سند رسمی منتقل گردیده است و بر اساس آن می خواهیم سند مالکیت صادر نماییم اما به ابهاماتی بر می خوریم تا ابهامات موجود برطرف نگردد امکان صدور سند وجود نخواهد داشت .گذشته از اشکالاتی که قبل از صدور سند پیش می آید ممکن است اشکالاتی نیز پس از صدور سند بوجود آید که باعث خلل در اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت گردد. به همین دلیل ما این بحث را به دو بخش قبل و بعد از صدور سند تقسیم کرده ایم.

الف ـ اشکالات قبل از صدور سند مالکیت

بند اول : ابهام در سند انتقال

منظور از سند انتقال سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و به موجب آن مالکیت مبیع از بایع به خریدار منتقل گردیده است و اینک مبنای درخواست برای صدور سند می باشد.

به عنوان نمونه سند مالکیت پنج پلاک بنام مالک آن صادر شد مالک مرد و ، ورثه پیش از بدست آوردن برگ حصر وراثت وگواهی مالیات بر ارث تمام سهم الارث خود را بدون ذکر پلاک و مشخصات به شخصی صلح کردند. متصالح با ارائه اسناد مالکیت آن پلاکها به نام خود سند مالکیت خواست ، شورای عالی ثبت در تاریخ ۱۳/۴/۱۳۴۲ چنین رای داد: « تطبیق سند حاکی از صلح حقوق بر پلاکهای معین بدون اینکه در صلح نامه ذکر پلاک و سایر مشخصات شده باشد چون نظر قضایی است باید به حکم دادگاه باشد مگر اینکه طرفین به تنظیم سند دیگر با ذکر پلاک و سایر مشخصات با رعایت سایر مقررات توافق کنند …» شورای عالی ثبت سند صلح را مبهم می داند زیرا شماره پلاکهای مورد صلح در آن ذکر نشده است و ای بسا که مصالح قبل از عقد صلح ،پاره ای از آن املاک را به دیگری انتقال داده و در دفتر املاک این انتقال ، منعکس و مضبوط نباشد و چنین چیزی نادر نیست.

نکته :انتقال پلاکی بدون ذکر شماره آن در سند صلح ، ولی با ذکر حدود آن باعث ابهام در صدور سند مالکیت نخواهد شد .چون ذکر حدود و مشخصات پلاک این ابهام را رفع نموده است.[۳]

بند دوم : خلل در مقدمات صدور سند مالکیت

همانگونه که اغلب اعمالی که انسان انجام می دهد فاقد اشکال نیست صدور سند مالکیت نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد .در خلال عملیات مقدماتی ثبت اشکالات و اعتراضاتی نسبت به ملک مورد ثبت به وجود می آید و تا زمانی که این اشکالات بر طرف نگردیده امکان صدور سند وجود نخواهد داشت.یکی از اشکالات ثبتی،  اعتراض ثبتی  است که معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی اقدام به اعتراض در دایره ثبتی که اقدام به انتشار آگهی کرده بنماید.دایره ثبت مکلف است اعتراض واصله را به دادگاه صلاحیت دار بفرستد تا اقدام به رسیدگی و صدور حکم نماید .بدون صدور حکم از دادگاه اداره ثبت نمی تواند اقدام به صدور سند مالکیت نماید.

[۱] – تفکریان ، محمود، حقوق ثبت املاک، ص ۹۱

[۲] – اصغر زاده بناب، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص ۱۳۶

[۳] – اصغر زاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۱۱۸ و ۱۲۴٫ شورای عالی ثبت هم در تاریخ ۲۶/۲/۱۳۴۶ در رایی این امر را مورد تایید قرارداده  و صدور سند مالکیت را در صورت انتقال با حدود و مشخصات ملک (بدون ذکر شماره پلاک ) بلا اشکال اعلام نموده است.