وبلاگ

مزایده

مزایده: صورت خاصی از فروش مال که خریداران با هم رقابت کرده و هریک قیمتی بیش از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده عرضه می نمایند ثمن آخرین قیمتی که عرضه شده و چون قیمت معینی که از طرف بایعی ماخذ و مبداء شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است[۱].

همچین مزایده برابر آئین نامه اجرای ثبت عبارت است از صورت خاصی از فروش مال است که از منبع ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت واگذار می شود.[۲]

برابر ماده ۳۴ اصلاحی جدید در اجرای اسناد وثیقه تمامی مورد معامله ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت، از طریق مزایده به فروش می‌رسد. ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در این‌حالت، چنانچه مورد وثیقه به دلیل عدم‌وجود خریدار به بستانکار واگذار شود مبلغ ابراء‌شده به مدیون مستردد می‌گردد. (ماده ۳۸ آ.ا.م.ا.ر)

قبل از برگزاری مزایده، اداره ثبت مکلف است پس از قطعیت بهای ارزیابی، آگهی مزایده مربوط به مال مورد وثیقه (اعم از منقول یا غیر‌منقول) را با رعایت مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آ.ا.م.ا.ر تهیه و نسبت به انتشار آن در یک نوبت در روزنامه کثیر‌الانتشار محل یا نزدیک‌ترین به محل اقدام کند و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده, ابنیه عمومی از قبیل شهرداری, بخشداری, فرمانداری, نیروی انتظامی, دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق نماید. فاصله انتشار آگهی مزایده تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد.

مزایده با حضور رئیس اداره یا مسؤول اجرا, متصدی مزایده و نماینده دادستان در یک جلسه از ساعت ۹ الی ۱۲ برگزار و شرکت در آن برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسؤول اجرا یا رئیس اداره شرکت می کند.

در صورتی که مورد وثیقه از طریق مزایده به‌فروش رود, پس از پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی, چنانچه مازاد داشته باشد، به مدیون مستردد می‌گردد. در این حالت، اگر برنده مزایده نسبت به پرداخت بدهی‌های مربوط به مورد مزایده موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ آ.ا.م.ا.ر اقدام نموده باشد, می‌تواند وجوه پرداختی را از محل مازاد مذکور مسترد نماید.

چنانچه مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به

 بستانکار واگذار شده و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد. در این مورد نیز کلیه هزینه‌های موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ فوق جزو مطالبات بستانکار محسوب و به موجب همان اجرائیه قابل وصول خواهد بود. (مواد ۱۲۵ ـ ۱۲۲ ـ ۱۲۹ آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، به درخواست وی، نسبت به طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )[۳]

بنابراین باتوجه به مقررات آیین‌نامه اجرا، موردوثیقه درمواردزیرکلاً یا بعضاً به بستانکار واگذار می‌شود:

۱ ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند. در این صورت، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد و چنانچه وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید وی می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب به سایر اموال متعهد رجوع کند.(مواد ۱۱۶و ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )

۲ ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند و بستانکار نیز جهت تملیک تمام مورد وثیقه قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد. در این صورت، به تقاضای بستانکار به نسبت طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار خواهد شد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر)

توجه:

الف:در مزایده فروش نقدی است مگر اینکه متعهدٌ‌له فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت نماید و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول کند که در هر صورت، خود مسؤول وصول خواهند بود.

ب:رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرا، مباشرین فروش و نماینده دادستان، حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری, به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم را ندارند. (ماده ۱۲۸ آ.ا.م.ا.ر)

ج-:در جلسه مزایده صورت‌مجلس مزایده تنظیم می‌شود که باید به امضای مسؤولان امر، نماینده دادستان، خریدار و نیز مدیون و داین و یا نمایندگان آنها (در صورت حضور) برسد. (ماده ۱۳۵ آ.ا.م.ا.ر)

د-:هرگاه مورد وثیقه رقبات متعدد باشد و برای هر یک از آنها خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیش از طلب بستانکار باشد, اقدام به فروش و تنظیم صورت‌مجلس مزایده می‌گردد. در صورتی که حاصل فروش بعضی رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد از تنظیم صورت‌مجلس برای بقیه خودداری می‌گردد. در این مورد، بدهکار می‌تواند برای فروش یک یا بعضی رقبات رعایت تقدم را درخواست نماید. درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش در مواردی که مورد مزایده مال منقول باشد نیز قابل پذیرش است. (ماده ۱۴۴ آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

ز:در صورتی که مال مورد وثیقه از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، با تنظیم و امضای صورت‌مجلس مزایده عملیات اجرایی خاتمه می‌یابد. (تبصره ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر)

۵-: در کلیه پرونده‌های اجرایی, هرگاه مال مورد مزایده به بستانکار واگذار شود، بدهکار می‌تواند تا قبل از تنظیم و امضای سند رسمی انتقال اجرایی یا تحویل مال (حسب مورد)، اقدام به پرداخت بدهی و هزینه‌های اجرایی نموده و از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال منقول جلوگیری نماید. (تبصره ماده ۳۹ آ.ا.م.ا.ر)

ل: عملیات مزایده در موارد زیر متوقف می‌شود: (ماده۱۴۳ آ.ا.م.ا.ر)

۱ـ وصول حکم[۴] یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.

۲ـ در صورتی که یکی از طرفین یا شخص ثالث به نظریه رئیس ثبت اعتراض کند، مزایده تا زمان صدور رأی هیئت نظارت متوقف می‌شود.

۳ ـ صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی.

۴ ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

۱ -جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰٫

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۱٫

۱ -زاهدی، عاطفه، آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۷٫

۱ -حکم: درلغت به معنای « فرمان»، «دستور» آمده و در اصطلاح حقوقی حکم دادگاه رای است که به موجب آن اختلاف در ان دادگاه فسخ می شود.

حقوق بدهکار اسناد وثیقه‌ای

بدهکار سند وثیقه‌ای با توجه به ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و مواد ۱۰۸، ۱۴۵ و ۱۴۶ و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می‌باشد؛

۱-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )

۱ ـ در مورد فوق هر‌گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر)

۲ ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )[۱]

۲-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام‌های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده ۱۰۸ )

۳-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه‌ای (دارنده حق استرداد) می‌تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت

 سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می‌شود. (ماده ۱۰۸ آ.ا.م.ا.ر)

۱- هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد. (ماده ۱۰ آ.ا.م.ا.ر)

۴-پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت‌مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند ۵ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر )

همچنین بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می‌شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده ۳۹ آ.ا.م.ا.ر )

۵-حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه‌ای

۱- طبق مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت‌شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر‌خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه‌ای ادامه دهد.

۲- وفق مواد ۱۰۹ و ۱۱۰ آ.ا.م.ا.ر بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می‌تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.

در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنی بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت‌کننده دین ادامه می‌یابد

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۱۳ و ۱۱۲٫

عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه‌ای

در این قسمت نحوه صدور اجرائیه و عملیات اجرایی در مواردی که بدهکار سند وثیقه‌ای فوت می کند در ۲ حالت تشریح می‌گردد؛

۱- فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه: (ماده ۱۹ آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه درخواست صدور اجرائیه باید علیه وراث بدهکار به عمل آید، در این مورد طبق بند ۲ ماده ۳ آ.ا.م.ا.ر متعهدٌ‌له موظف است ورثه را معرفی نماید. در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست و در صورت عجز متعهدٌ‌له از معرفی ورثه، دفتر‌خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه، ابلاغ اوراق اجرایی به وراث به‌صورت واقعی خواهد بود و در صورتی که ابلاغ واقعی در محل اقامتگاه مورث به وارث ممکن نشود و یا کسی که به نحو مذکور ابلاغ واقعی به او ممکن نشده اقامتگاه خود را اعلام ننماید و متعهدٌ‌له نیز قادر به تعیین و معرفی اقامتگاه او نشود، ابلاغ اجرائیه به‌وسیله آگهی به عمل می‌آید. در صورتی که بدهکار بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت نماید نیز اوراق اجرایی با معرفی بستانکار، به ترتیب فوق به کلیه وراث وی ابلاغ می‌گردد.

۲ ـ فوت بدهکار بعد از ابلاغ اجرائیه(ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر )

در این حالت فوق اداره اجرا ضمن ادامه عملیات اجرایی اطلاعیه‌ای حاوی صدور اجرائیه و اینکه عملیات اجرا در چه مرحله‌ای است به محل اقامت مدیون متوفی الصاق می کند و چنانچه ابلاغ اجرائیه به مدیون از طریق انتشار آگهی در روزنامه به عمل آمده باشد اطلاعیه موصوف یک نوبت در یکی از جراید کثیرالانتشار محل یا نزدیک‌تر به محل، آگهی می‌شود تا چنانچه وراث بخواهند از حق استرداد منتقل‌شده به خود (موضوع ماده ۱۱۸ آ.ا.م.ا.ر) استفاده نمایند، اقدام کنند.

در این مورد جهت تنظیم صورت‌مجلس مزایده یا تنظیم سند انتقال و همچنین ثبت ملک در دفتر املاک به‌نام خریدار یا بستانکار نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود. اما اگر مال در مزایده به فروش برسد، پرداخت مازاد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و گواهی دارایی می‌باشد. (ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر )[۱]

در هر صورت، با فوت مدیون در خلال عملیات اجرایی، ادامه عملیات، مستلزم معرفی ورثه از طرف متعهدٌله می‌باشد. در صورت ناتوانی متعهدٌله از معرفی ورثه، اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. (تبصره ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر  و بند ۲۲۹ م.ب.ث)[۲]

۷-انتقال قهری حق استرداد به وراث

به‌موجب ماده ۱۱۸ آ.ا.م.ا.ر  انتقال قهری حق استرداد به وراث، سبب تجزیه مورد‌معامله نمی‌شود و بعض وراث نمی‌توانند نسبت به سهم‌الارث خود درخواست استفاده از حق استرداد نموده و بعض دیگر درخواست ادامه عملیات اجرایی نمایند. چون اعمال حق استرداد از سوی بعض از وراث سبب تبعیض ناروا به زیان متعهدٌله می‌باشد فقط در صورتی قابل اجراست که یا همه وراث در این مورد توافق کرده و قبل از صدور اجرائیه یا قبل از ختم عملیات اجرایی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق دولتی (در صورت صدور اجرائیه) را پرداخت نمایند و یا چنانچه احد از وراث بخواهد از حق استرداد مذکور استفاده نماید، باید نسبت به پرداخت کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) اقدام که در این صورت مال مورد معامله در وثیقه وارث مذکور قرار می‌گیرد و هرگاه هریک از وراث نسبت به سهم‌الارث، بدهی خود را به وارث یاد‌شده بپردازد، به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد می‌شود[۳].

۱ ـ در صورتی که پرداخت دین از ناحیه یکی از وراث، قبل از صدور اجرائیه باشد، پرداخت‌کننده به عنوان قائم مقام طلبکار می‌تواند با رعایت مقررات، علیه سایر وراث به نسبت سهم الارث آنها اقدام به صدور اجرائیه نماید. (ماده ۷ آ.ا.م.ا.ر)

۲ ـ هرگاه پرداخت بدهی سند از طرف یکی از وارث بعد از صدور اجرائیه باشد، اجرا مکلف است بلافاصله مراتب را به‌وسیله اخطار به سایر وراث اعلام کند و تذکر دهد که هریک از وراث حق دارند که به نسبت سهم‌الارث خود بدهی و خسارت و حقوق اجرایی را پرداخته، سهم خود را آزاد نماید. در غیر این‌صورت، عملیات اجرایی وفق مقررات علیه آنها ادامه می‌یابد.

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۸۱٫

۲ -آذرپور، حجتی اشرفی، حمید و غلامرضا، مجموعه بخشنامه های ثبتی، ص۱۹۴٫

۱ -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج۱، ص ۲۱۹٫

بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد

طبق ماده ۶۵ آ.ا.م.ا.ر مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می‌باشد؛

۱) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه[۱] با رعایت ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث .

۲) حق حراج (مزایده).

۳) حق‌الاجرا[۲].

۴)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.

۵) حق بیمه و سایر هزینه‌ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین‌نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.

به مجرد وصول، دستور بازداشت مازاد مورد وثیقه از طرف اجرای ثبت یا سایر مراجع قانونی، باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود. بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق می‌یابد و هرگاه معامله‌ای که مازاد آن بازداشت‌شده، فسخ شود، بازداشت مازاد، خود‌به‌خود، به اصل تبدیل می‌شود. مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم‌کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد، مراتب را به اجرای مربوط اعلام دارد. (ماده ۱۱۴ آ.ا.م.ا.ر )

طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد به‌شرح زیر است:

در معاملات غیر‌منقول مذکور در ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث ؛ هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد می‌تواند با بهره گرفتن از ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر با

 پرداخت مطالبات سند وثیقه‌ای و حقوق اجرایی، عملیات اجرایی را تا وصول مجموع دو طلب به نفع خود پیگیری نماید. در صورت پرداخت بدهی از طرف هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، بازداشت‌کننده پرداخت‌کننده دین در وصول طلب مقدم بر سایر بازداشت‌کنندگان قرار می‌گیرد. در صورتی که هیچ‌یک از بازداشت‌کنندگان مازاد قصد استفاده از ماده ۱۴۶ مذکور را

نداشته باشند در این‌صورت عملیات اجرایی ادامه یافته و چنانچه مازادی وجود داشته باشد، مازاد بین بازداشت‌کنندگان به ترتیب تاریخ بازداشت تقسیم می‌شود.

نکته:

با توجه به اینکه با پرداخت بدهی سند وثیقه‌ای توسط هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، سند فسخ و مورد معامله آزاد می‌گردد، نکات زیر باید قبل از پرداخت بدهی مورد توجه قرار گیرد:

۱ ـ اینکه مورد معامله تکافوی مجموع دو طلب و هزینه‌های قانونی را می کند.

۲ ـ مورد معامله جزء مستثنیات دین نمی‌باشد.

۳ ـ منافع مورد معامله (حق سکنی) به بستانکار سند منتقل نگردیده باشد. چون در‌این‌صورت طبق بند ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر باید حق بستانکار اول تا پایان مدت سند رعایت گردد.

پرداخت بدهی سند بدون توجه به نکات فوق از طرف هر یک از بستانکاران ممکن است به ضرر وی تمام شود.

۲ -خسارت تاخیر و تادیه: طبق نظریه شورای نگهبان مطالبه (خسارت ناشی از تاخیر) مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده است به جز بانکها( روزنامه رسمی کشور، شماره ۱۱۳۱۶)

۳ -حق الاجرا: نیم عشر اجرایی در اجرای اسناد رسمی را گویند، حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجرا است.

نحوه و رویه اجرا در اسناد ذمه ای

بند اول : تعاریف

در کتاب ترمینولوژی حقوق دکتر جعفری لنگرودی سند ذمه‌ای چنین تعریف شده است؛ «سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس (که کلی آن جنس بر عهده اوست) مانند سند تعهد پرداخت چند خروار گندم. بیشتر در معنی اول به‌کار می‌رود»[۱].

اما در اصطلاح ثبتی، سند ذمه‌ای در مقابل اسناد وثیقه‌ای موضوع مواد ۳۳ و ۳۴ ق.ث. قرار می‌گیرد. در بند ”ب“ ماده یک آ.ا.م.ا.ر مصوب ۱۳۸۷سند ذمه بدین‌شرح تعریف شده است؛ «سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با‌حق‌استرداد به‌کار می‌رود». باتوجه به تعریف فوق دو دسته اسناد وجود دارد که به ترتیب مقرر برای اجرای اسناد ذمه‌ای اجرا می‌شود[۲].

الف: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق که در بر‌دارنده تعهد منجز بوده و مالی نیز به عنوان وثیقه نزد بستانکار یا متعهدٌ‌له قرار داده نشده است. مانند مهریه مندرج در اسناد ازدواج، تعهد تخلیه ملک و غیره…

ب: کلیه اسنادی که به‌موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند. مانند چک، قراردادهای بانکی موضوع ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ و غیره…

بند دوم : ترتیب اجرا در اسناد ذمه ای

پس از ابلاغ اجرائیه، مرحله دیگری از عملیات اجرائی آغاز می شود. در این مرحله است که مفاد اجرائیه اجرا می شود و بستانکار (متعهدله) به حق خویش می رسد.

طلب موضوع اجرائیه یا دارای وثیقه است یا نه اگر دارای وثیقه نباشد برابر ماده ۲۱ آ.ا.م.ا.ر مفاد اسناد رسمی، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجراء سند میسر شود و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی نداشته

 باشد صریحاً اعلام کند.

بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هروقت قادر به پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردید آن را پرداخت نماید. طلبکار هم هر وقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.[۳]

آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در بند ۱۵۱ علاوه بر مطالب فوق الذکر توضیح می دهند:

الف :بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هر وقت قادر بر پرداخت نماید. طلبکار هم هروقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.

ب:متعهد می ­تواند به جای مال، مطالبات خود را معرفی نماید مشروط بر اینکه متعهدله آن را قبول کند و در این صورت فرقی بین طلب حال و مؤجل نیست[۴].

ج:شخص ثالث هم می تواند برای اجراء اجرائیه مالی از خود معرفی کند و در این صورت پس از بازداشت آن از طرف اجراء معرفی کننده (صاحب مال) حق انصراف ندارد و باید اجرائیه از آن محل اجراء شود. مدیون هم می توان مال شخص ثالث را برای اجراء اجرائیه معرفی کند به شرط آنکه از او وکالتنامه رسمی که صریحاً دلالت بر این امر نماید داشته باشد.

د:بستانکار (متعهدله) هم می تواند تقاضای بازداشت اموال دیگر بدهکار (متعهد) را بنماید و معرفی مال از طرف بدهکار یا شخص ثالث مانع از این حق طلبکار نخواهد بود مشروط بر آنکه فروش مالی که طلبکار معرفی کرده است اسانتر باشد. استفاده از این حق برای بستانکار فقط یک نوبت و آن هم تا قبل از انتشار آگهی مزایده ممکن است و پذیرفته خواهد شد. در صورتی که بستانکار با شرایط ذکر شده مال دیگری از مدیون معرفی و درخواست بازداشت آن را نماید. اجراء ثبت تقاضای او را پذیرفته و معادل آن از اموالی که قبلاً به معرفی مدیون یا شخص ثالث بازداشت گردیده است رفع بازداشت می نماید. اگر مالی که قبلاً بازداشت شده است به آسانی قابل فروش باشد تبدیل آن به مالی دیگر مجاز نیست مگر با رضایت ذینفع[۵].

توجه به اموال بدهکار، از این روست که وثیقه هر بدهکار، اموال اوست. در صورت عدم اجرای تعهد مدیون در موعد مقرر و این واقعیت که ابلاغ اجرائیه نیز غالباً منتهی به اجرای ارادی تعهد از سوی او نخواهد شد، این است که اجرای اجباری تعهد، از محل اموال او انجام می شود

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۳۶۵٫

۲ -زاهدی، عاطفه، آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۱۰٫

۱- صالحی و شهری، حمید و  غلامرضا و مؤلفان دیگر دراین باره اتفاق نظر دارند.

۲ -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۲۰۵٫

۳-منبع قبل، ص۲۰۶٫