تامین موضوع اجراییه
در صورتی که متعهد تبدیل مال مورد اجرائیه را به لحاظ دلائل شخصی یا دلائل اقتصادی خواستار شود این امر با معرفی مال دیگری و در صورت وجود شرایط ذیل حاصل می گردد:
الف: مال معرفی شده متناسب با دین بوده و بلامانع بودن ان جهت استیفای موضوع لازم الاجراء از هر جهت محرز باشد.
ب: فروش مال تبدیل آسانتر از فروش مال پیشین ۰مورد اجراییه) باشد. در صورتیکه مال مورد اجراییه به آسانی قابل فروش باشدذ نمی توان آن را به مال دیگری تبدیل کرد مگر با رضایت ذینفع.
قبول تقاضای تبدیل مال مورد اجراییه پس از بازداشت معادل آن از اموال که قبلاً بازداشت شده است رفع بازداشت می شود. این تقاضا از طرف متعهدله فقط برای یک مرتبه تا قبل از انتشار مزایده پذیرفته خواهد شد.
-به استناد ماده ۲۱ آ.ا.م.ا.ر ، مصوب ۱۳۸۷: «از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یاترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً، اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده، مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد، آن را بپردازد»[۱].
بنابراین، اگر موضوع اجراییه مال ذمه ای یا وثیقه ای باشد مطابق ماده ۲۱ آ.ا.م.ا.ر عمل می شود، یعنی ابتداء باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء کند یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که نسبت به فروش آن اقدام و دین وصول شود. البته متعهد میتواند مطالبات خود را نیز جهت استیفاء معرفی کند، در این حالت قبول متعهدله آن را قوبل کند متعهدله نیز می تواند اموالی اگر از متعهد سراغ دارد جهت بازداشت معرفی کند.
ب: اجرائیه بر تسلیم مال منقول
اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت مگر اینکه مال در تصرف غیر
بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت، مأمور اجراء متعرض آن نمی شود و متعهد می تواند به دادگاه مراجعه کند[۲].
هرگاه موضوع اجرائیه عین معین منقول بوده[۳] و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه[۴] بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهدله می تواند بهای مزبور را به وسیله کارشناسی تعیین و ازمتعهدخواهد گرفت، مگر اینکه درسندترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می شود.[۵]
ج: اجراییه بر تسلیم مال غیرمنقول
۱-اگر اجراییه بر تسلیم مال غیر منقول ثبت شده باشد و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادر از مالک (که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدله باشد) دعوی حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدله می شود، متعهدله در صورتی که متعرض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.
۲- اگر موضوع اجراییه تسلیم عین غیرمنقول ثبت شده باشد لیکن متعهد سند، آن را در تاریخ مقدم به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کرده باشد، متعهدله می تواند ثمن را به وسیله اجراء ثبت در صورتی که نیاز به رسیدگی نباشد استرداد کند. اجراء باید پس از وصول ثمن مراتب را به اداره ثبت املاک و دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد تا جریان امر را در ستون ملاحظات ثبت قید نماید این حکم در موارد ذیل هم جاری است.
۱- عین مورد معامله وجود خارجی نداشته باشد.
۲- عین مورد معامله مذکور کمتر از میزان مورد معامله باشد، در این صورت متعهدله به نسبت کسری موضوع معامله نیز می تواند درخواست استرداد ثمن را خواستار شود.
۳- متعهد قبلاً مقداری از عین مورد مطالبه را به ثالث منتقل کرده باشد.
۴- مورد معامله کلاً یا بعضاً، خود به خود یا توسط متعهد سند یا ثالث قبل از قبض تلف یا غصب شده باشد.[۶]
۱-حسن زاه و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۴۰٫
۲- مطابق ماده ۹۲ ق.ث و ماده ۲۷ آ.ا.م.ا.ر
۱ -کلی در معین: مالی که کل و مجموعه آن مشخص باشد ولی مصادیق آن مشخص نباشد مثل یک تن گندم از ده تن گندم موجود در انبار.
۲ -کلی فی الذمه: مالی است که صفات آن در ذهن معین و در عالم خارج صادق بر افراد عدیده باشد.
۳ – حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۴۴٫
۴- شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۲۰۸٫
انجام تعهد به وسیله متعهد له
ممکن است موضوع اجراییه انجام تعهدی از قبیل تعمیر ساختمان یا احداث قنات یا ساختن بناء جدید یا تکمیل ساختمان یا غرس اشجار و امثال آن باشد. در این صورت اگر متعهد پس از ابلاغ اجراییه اقدام به انجام تعهد نکند اداره ثبت او را ملزم خواهد کرد با تعهد را انجام دهد و یا هزینه های لازم برای انجام آن را پرداخت نماید. و اگر متعهد اقدام نکند، متعهدله حق دارد که با اطلاع اداره ثبت یا معامله را فسخ کند یا تعهد مزبور را به هزینه خود انجام دهد و اگر چگونگی انجام تعهد یا برآورد میزان هزینه آن احتیاج به جلب نظر کارشناس داشته باشد اداره ثبت یک نفر کارشناس به این منظور تعیین خواهد کرد. دستمزد او وسیله متعهدله پرداخت می شود و با سایر هزینه ها توسط اجراء ثبت از متعهد وصول می شود.
-ماده ۳۴ ۱٫م.ا.ر در این مورد چنین بیان می کند:
«در موردی که اجراییه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات، یا تکمیل ساختمان یا بناء جدید یا غرس اشجار و امثال آن، صادر شده و متعهد پس از ابلاغ اجراییه و اقدام به انجام آن ننماید، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه های لازم برای انجام آن می
نماید. اگر متعهد اقدام نکند متعهدله می تواند باذاطلاع اداره ثبت به هزینه خود تعهد مزبور را انجام داده و یا معامله را فسخ کند و اگر کیفیت انجام تعهد یا تعیین میزان هزینه آم محتاج به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس برای تعیین کیفیت انجام تعهد یا هزینه آن تعیین خواهد کرد و حق الزحمه کارشناس به میزان مناسبی جزء سایر هزینه ها از متعهدله توسط اجرای ثبت دریافت می گردد و متعهدله حق دارد کلیه هزینه ها را از متعهد توسط اجرای ثبت مطالبه و دریافت نماید».
خسارت تاخیر انجام تعهد جایی است که تعهد به صورت تعدد مطلوب است که اگر انجام نشود متعهدله دو حق دارد ۱- الزام متعهد به انجام تعهد ۲-تعهد گرفتن خسارت تاخیر تادیه بنابراین متعهدله هم خسارت تاخیر انجام تعهد را بگیرد و هم متعهد را ملزم به انجام تعهد نماید. خسارت از عدم انجام تعهد در جایی است که تعهد به صورت وحدت مطلوب است و منظور از وحدت جایی است که انجام تعهد در یک زمان مطلوبیت دارد.[۱]
ه: وجه الالتزام
در بعضی از اسناد برای تخلف از انجام تعهد در موقع مقرر وجه الالتزام محقق می شود. این وجه الالتزام دو نوع ممکن است باشد:
وجه التزام: مبلغی است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت ناشی از عدم اجرای قرارداد یا تاخیر اجرای آن به موجب توافق معین کند. ماهیت وجه التزام ماهیت خسارت است، خسارتی که به توافق طرفین قبلاً معین شده است به همین جهت جمع بین اخذ خسارت و انجام تعهد ممنوع و از اغلاط مشهور است مگر اینکه خسارت برای تاخیر انجام تعهد باشد که باید علاوه بر دادن خسارت تعهد را هم انجام دهد[۲] با توجه به نظر شورای نگهبان مبنی بر مغایر بودن خسارت تاخیر تادیه با موازین شرعی مواد ۳۶ الی ۳۸ و ۴۱ الی ۴۴ آ.ا.م.ا.ر سابق نیز حذف گردیده است.
نکته: اگر زن بخواهد از بابت تاخیر در پرداخت مهریه که عندالمطالبه بر عهده شوهر است خسارت بگیرد باید آنرا مطالبه کند.
۱ -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۴۹٫
۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۷۳۹٫
بازداشت اموال متعهد
بازداشت اموال متعهد را در سه مبحث تشریح می کنیم:
۱-بازداشت اموال منقول
بنداول – تقاضای متعهدله – چون ممکن است که مدیون یا متعهد پس از ابلاغ اجراییه اموال خود را به فروش رساند و امکان اجراء سند را منتفی سازد، ماده ۴۱ آ.ا.م.ا.ر به متعهدله اجازه داده است که درخواست بازداشت اموال او را بنماید.
بازداشت اموال منقول به درخواست متعهدله صورت می پذیرد و مأمور اجراء با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم، با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهد اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد را می نماید. حاضر نبودن متعهد یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.
۲- ارزیابی
در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر، بیش از مبلغ مزبور باشد به تشخیص مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر ارزیاب یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.[۱]
در هر مورد که مالی برای بازداشت معرفی می شود مطابق ماده ۴۲ آ.ا.م.ا.ر ارزیابی می شود و هرگاه معرفی کننده مال به ارزیابی متعرض باشد، فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض اظهار کند. هرگاه طرف دیگر (متعهد) هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل کند، ولی چنانچه در محل حضور نداشته باشد مراتب ارزیابی حداکثر ظرف مدت سه روز به او ابلاغ می شود، در هر مورد که به نظر ارزیاب نخستین به شرح فوق اعتراض شود و دستمزد ارزیاب وصول شود، رییس اجراء در تهران و مدیر ثبت در شهرستانها به قید قرعه از بین سه نفر ارزیاب، یک نفر را انتخاب می کند و با اظهار نظر ارزیاب منتخب و عدم نرسیدن اعتراض به ارزیابی اول ارزیابی قطعی تلقی می شود.[۲]
آقای دکتر حمیتی واقف درباره فوائد ارزیابی چنین نوشته اند:
یک فایده ارزیابی، این است که اموال مهیا برای مزایده، مشخص می شود و به این ترتیب وثیقه اختصاصی از بین وثیقه عمومی تعیین می گردد و سایر اموال متعهدله در اختیار او قرار می گیرد تا بتواند آزادانه در آنها تصرف کند.
فایده دیگر، این است که متعهد و متعهدله می توانند در زمان ارزیابی یا بعد از آن، به نظر ارزیاب اعتراض کنند و قبل از قطعی شده ارزیابی (خواه انقضاء مهلت اعتراض به ارزیابی اول یا درصورت انجام ارزیابی دوم) متعهدله می تواند تقاضا کند که از اموال متعهد، مال دیگری که فروش آن اسانتر باشد بازداشت و ارزیابی شود و در این صورت از مال پیشین، رفع بازداشت می گردد.[۳]
۳-تعیین حافظ اموال
اموالی که باید بازداشت شود در همان جائی که هست بازداشت می شود، در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد و در حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. حافظ به تراضی طرفین انتخاب می گردد و در صورت عدم توافق متعهدله، انتخاب حافظ با مأمور اجراء است. کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهد شد.
تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر می گوید: «حافظ باید به مقدار امکان دارائی داشته باشد تا بر اثر نیاز اموالی را که به او سپرده شده است مصرف نکند و باید واجد صفت امانت باشد و تعهد کند که بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر آن را حفاظت نماید.
-تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر برای وادار کردن مأمورین اجراء به دقت در انتخاب حافظ می گوید: «مأمور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود».
اینک نمونه ای از رأی صادر شده از شورای عالی ثبت را از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در باره حافظ نقل می کنیم:
«پس از صدور اجرائیه سند ذمه ای اموالی بازداشت شد و به ژاندارمری به عنوان حافظ سپرده شد پس از مدتها حافظ را در شهر دیگری یافتند، درحالیکه مالی نداشت، بستانکار باستناد ماده ۳۷ نظامنامه اجراء عقیده داشت که باید خود مأمور اجراء طلب وی را از مال خود بدهد ولی مأمور اجراء عقیده داشت که برابر ماده ۴۲ نظامنامه اجراء باید حافظ توقیف شود.
- رأی مورخ ۲۱-۱۰-۴۶ شورای عالی ثبت
- «با معرفی شدن حافظ و لزوم رعایت ماده ۴۲ آ.ا.م.ا.ر دعوی هرگونه مسئولیت نسبت به مأمور اجراء، محتاج رسیدگی قضائی است.»[۴]
– نکات توضیحی:
الف: ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ نظامنامه اجراء از نظر ضمان و مسئولیت مدنی مأمور اجرا تعارض دارد که موقع اصلاح قوانین ثبت باید به آن توجه کرد.
ب: شوری در رأی بالا ماده ۴۲ را ترجیح و مورد عمل قرار داده است باین استدلال که:
۱-ً مسولین اداری باید به چنین مأمور مسؤولی حقوق و مزایای قابل ملاحظه ای دار تا از عهده چنین خسارتی برآید و بدون این امر نمی توان او را مسؤول دانست و از طرفی حمل ضمان در ماده ۳۷ بر مسئولیت اداری و انتظامی خلاف ظاهر حکم ضمان است.
۲- تخصیص ماده ۴۳ به موردیکه حافظ به تراضی متعهد و متعهدله انتخاب شده باشد بی دلیل است.
۳- چون ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ تعارض دارند واصل برائت ذمه است لذا نمی توان مأمور اجراء را مسئول دانست و دست کم باید گفت بستانکار می تواند علیه مأمور اجراء در دادگاه طرح دعوی کند و پس از اثبات تقصیر او در انتخاب قسط، خسارت را از او بگیرد ولی در اجراء ثبت ماده ۴۲ بکار می‌رود، در هر حال عدل و انصاف هم جانب ماده ۴۲ را ترجیح می دهد.
۲- میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی،ص۲۰۳٫
۱-صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک ایران، ص۱۷۹٫
۲- حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۵۵ و ۱۵۴٫
۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، آرای شورای عالی ثبت و شرح آن، چاپ چهارم، ۱۳۷۸، ص۳۹٫
بازداشت اموال نزد شخص ثالث
۱-هرگاه متعهد له اظهار نماید که وجه نقدی یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرائی برابری کند، بازداشت می شود و بازداشت نامه به شخص ثالث و متعهد ابلاغ و در نسخه ثانی رسید گرفته می شود اعم از اینکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین حال باشد یا مؤجل[۱]
ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث او را ملزم می کند که وجه یا اموال بازداشت شده را به صاحب آن بدهد، والا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را اداره ثبت از او وصول خواهد کرد این نکته بازداشت نامه می بایستی قید شود.[۲]
۲-اگر شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از مال یا طلب متعهد نزد خود باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او مراتب را به رئیس ثبت اطلاع دهد، در این صورت عملیاتت اجرائی نسبت به او متوقف می شود. اما اگر ظرف مدت مذکور اطلاع ندهد عملیات اجرایی ادامه می یابد و شخص ثالث مسؤول پرداخت وجه یا مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال را از او اخذ خواهد کرد.
تبصره ۱: اگر وجود طلب یا مال متعهد نزد شخص ثالث به موجب سند رسمی محرز باشد، صرف انکار او موجب توقف اجرائی نمی شود و عملیات مذکور تعقیب می گردد.
تبصره ۲: متعهد له درصورت انکارشخص ثالث ومتوقف شدن عملیات اجرایی نسبت به شخص ثالث در مورد مذکور و در تبصره ۱ می توانند برای اثبات ادعاء خود به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهند.
۳-اگر شخص ثالث مال یا وجه یا طلب حال متعهد را که نزد او بازداشت شده است تأدیه نکند برابر مقررات اموال او بازداشت خواهد شد.
(مواد ۸۵ و ۸۶ و ۸۷ آ.ا.م.ا.ر )
ح : مزایده اموال بازداشت شده
مال بازداشت‌شده در اجرای سند ذمه‌ای اعم از اینکه مال قابل تجزیه باشد یا خیر، پس از ارزیابی و قطعیت بهای آن از طریق مزایده به‌فروش می‌رسد. آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر و فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد. آگهی مزایده و آگهی الصاقی در مورد اموال منقول و غیرمنقول بازداشت‌شده نیزبهترتیبمقرر برای اموال مورد وثیقه تهیه ومنتشرمی‌گردد.(ماده ۱۲۲ آ.ا.م.ا.ر )
لازم به‌ذکر است در مورد اموالی که به کمتر از ۱۰ میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود فقط آگهی الصاقی کافی است.
مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود.
در این صورت پس از ارزیابی و قطعیت آن آگهی مزایده منتشر می شود اعم از اینکه مالی مورد بازداشت قابل تجزیه باشد یا نه[۳].
نکات کاربردی در بحث مزایده اموال بازداشت شده:
۱) در مزایده اموال، رعایت مواد ۱۵۲، ۱۵۷ الی ۱۶۷ و ۱۷۳،۱۷۴،۱۷۵و ۱۸۲ آ.ا.م.ا.ر الزامی است.
۲) در صورتی که مال بازداشتی در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد. (ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )
آگهی مزایده به دستورماده ۱۲۲ آ.ا.م.ا.ر پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می‌گردد:
۳- ماده ۸۱ آ.ا.م.ا.ر .
۴- ماده ۸۳ آ.ا.م.ا.ر
۱ -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۰۲٫
تفاوت حراج و مزایده برابر آیین نامه اجرا
- مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود، اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه یا انجام گردد.[۱]
آقای دکتر جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق، ذیل واژه «مزایده» (اصلاح ش ۵۱۰۲) نوشته اند «… چون قیمت معینی که از طرف بایع مأخذ و مبدأ شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است، گاهی ممکن است به علت پیدا نشدن طالب، همان قیمت مبدأ ثمن محسوب گردد چنانکه در مورد ماده ۳۴ ق.ث چنین است، در حراج، مبدأ مذکور وجود ندارد…».
آقای دکتر حمیتی واقف بر این نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قائل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از ان شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آئین نامه(قبلی)، رعایت مقررات دوماده۱۴۰ و ۱۴۱ را درمورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته‌اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قایل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از آن شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آیین نامه، رعایت مقررات دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی، مصداق بارز اجتهاد در برابر نص است[۲].
- درعملیات اجرائی مربوط به اسناد ذمه‌ای ووثیقه ای، پس از ارزیابی اموال، نوبت به حراج اموال می رسد، حراج، حکم انصاف و عدالت است و به معنی این است که بدهکار، اموالی را که وثیقه اجرای تعهدات اوست، به عنوان مکافات عدم تعهدات خود باید از دست
- بدهد.
عملیات حراج علنی است پس از آغاز تا پایان چنین باید باشد. پس از انتشار آگهی حراج مردم می توانند مال مورد حراج را ببینید و اوصاف آن را یادداشت کنند و آن اوصاف را با مندرجات آگهی حراج مطابقت دهند، تا در هنگام تحویل (چه منقول و چه غیرمنقول) مال دیگری به جای آن چه دیده داند به آنان داده نشود.
ضرورت مشاهده مال، به خصوص در مورد مال غیرمنقول محسوس تر است.زیرا برخلاف اجراء آمده است، ختم واقعی عملیات اجرایی، در مورد مال غیر منقول، تنظیم سند انتقال اجرایی نیست.
جلسه حراج، خواه به سویله مرکز حراج تشکیل شود، خواه به وسیله اجرای ثبت، یک جلسه ۳ نفری است که یکی از اعضای آن، نماینده دادستان (در مقررات فعلی، نماینده رئیس دادگستری) است. رئیس مرکز حراج، یا معاون اوست. عضو سوم، متصدی حراج است. اگر مرکز حراج تشکیل نشده باشد، رییس جلسه، رئیس اجرای ثبت است. انجام حراج، بدون حضور نماینده رئیس دادگستری باطل است.[۳]
حراج در یک جلسه برگزار می شود و از ساعت ۹ صبح روز تعیین شده آغاز و تا ساعت ۱۲ صبح همان روز ادامه خواهد یافت و اگر مالی، به قیمت پایه حراج هم مشتری داشته باشد به او فروخته یم شود و دلیلی برای خودداری از این کار وجود ندارد. زیرا در آگهی حراج نوشته نمی شود که «مرکز حراج یا اجرای ثبت در قبول یا رد پیشنهاد آزاد است». هرگاه در این جلسه خریدار پیدا نشود، به تقاضای بدهکار یا بستانکار در جلسه دوم، مال به حراج گذاشته می شود و هرگاه در این جلسه هم خریداری پیدا نشود، مال پس از گرفتن حق اجرا و هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی (در اجرای اسناد زمه ای) و حق حراج، به بستانکار واگذار می شود. یعنی مال منقول به متعهدله تحویل داده یم شود و مال غیر منقول، پس از تنظیم و ثبت سند انتقال اجرائی به او تحویل داده می شود. واضح است که هزینه های تنظیم سند به عهده متعهدله یا خریدار است.
دلیل برگزاری جلسه حراج، باید کتبی باشد و صورت مجلس حراج، با انقضاء آخرین ساعت حراج یعنی ساعت ۱۲ صبح روز تعیین شده، باید تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و خریدار و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها برسد. این نیز از علنی بودن عملیات حراج ناشی می شود. حتی اگر حراج منتهی به فروش مال نشود، باز هم باید صورت مجلس حراج تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها ها برسد.
- جلسه حراج، با این که به وسیله مأمورین رسمی برگزاری می شود، ولی باید دانست که چون تقاضای صدور اجراییه، از طرف بستانکار (متعهدله) تسلیم شده است و عملیات اجرایی برای نیل او به حق خود است، هر زمان که بستانکار بخواهد، می تواند کتباً تقاضا کند که عملیات حراج مختومه شود. در این صورت، حراج منتفی خواهد شد و مدیون می تواند تا انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی را بپردازد تا وثیقه فک شود.[۴]
طبق ماده ۱۲۸ آ.ا.م.ا.ر – افراد زیر نمی توانند در حراج شرکت کنند:
- رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.
۱ – میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی، ص۲۳۳٫
۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰٫
۲ – بند ۳ ماده ۱۷۴ آ.ا.م.ا.ر .
۱ – آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص ۱۵۷٫
۲-زاهدی، عاطفه، ائین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۶٫
